ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в следующих целях:


1) строительство (создание) одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
2) строительство (создание) нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории;
3) возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на уплату арендной платы за такие земельные участки;
4) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;
5) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 или 2 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;

Расторжение договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2-7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3-15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Проектная декларация

Проектная декларация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика

От чего не защищает договор долевого участия
Заключение с Застройщиком Предварительного Договора

Это тоже один из вариантов обхода обязательных требований закона № 214-ФЗ. Поэтому рисков тут не меньше, чем в любых других «серых» схемах. Предварительный договор не требует госрегистрации в отличие от основного договора участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 закона № 214-ФЗ) а значит, ничто не мешает застройщику продать одни и те же квартиры по нескольку раз. Кроме того, обычно застройщики работают по «серым» схемам, потому что просто не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве – например, из-за отсутствия разрешения на строительство (ч. 1 ст. 3 закона № 214-ФЗ). Есть риск, что такой дом вообще никогда не будет введен в эксплуатацию. Стоит отметить, что предварительный Договор заключается сроком на 1 (один) год, и поэтому всегда есть риск, что Застройщик окажется не добросовестным, Вы заплатите ему все деньги по предварительному Договору, а он откажется оформлять с Вами основной Договор Долевого участия (не всегда умышленно, а например из-за наступления кризиса) к Застройщику банк или иной кредитор предъявил требования о выплате долгов или иные права, на Застройщика заведут дело о банкротстве и ему уже будет не до Вас. Вашу квартиру(которая по закону ещё принадлежит ему) — он переуступит за долги и не сумеет Вам её передать по Договору долевого участия, соблюдая все формальности государственной регистрации прав по ДДУ. А срок, действия заключенного с Вами предварительного Договора 1 (один) год — уже истечет, и Вы можете рассчитывать на возврат своих средств только в результате процедуры банкротства из состава конкурсной массы(«крохи»).

Закон 214-ФЗ: не защищает: От доплаты за «лишние метры», плохое качество квартиры и срывов сроков строительства.

Дольщики предпочитают не ходить по судам

Так же как и в случае с единичной сменой генподрядчика, сами по себе изменения проектной декларации в разумных количествах не являются чем-то необычным. Эта возможность предусмотрена 214-ФЗ. Более того, по закону ряд изменений должен вноситься ежеквартально. Однако дольщику стоит внимательно присмотреться к сути этих изменений. Если в очередной редакции проектной декларации были изменены сроки ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то это повод обратиться к девелоперу за разъяснениями.

И еще обязательно проверяйте полномочия лица, фирмы, которые участвуют в переговорах и ставят подписи.

Покупателям прежде всего надо обратить внимание на репутацию застройщика, на его историю. Застройщик должен иметь многолетний опыт работы на рынке, не омраченный недостроенными объектами. Стоит проанализировать количество домов, которое строит компания в данный момент, и имеющиеся у нее оборотные средства. Важно оценить открытость и публичность организации.

Как вариант, многие застройщики предлагают наблюдение за стройкой посредством онлайн-трансляции. Но в условиях кризиса на 100% доверять увиденному в сети не стоит: с целью сокрытия реального положения дел застройщик может заменить трансляцию на запись.

В общем, 214-й закон и договор долевого участия не являются панацеей и не решают всех проблем. Но если выбор стоит между проектом, который возводится по закону, и проектом, где квартиры реализуют по «серым» схемам, выбирать лучше первый: «Хотя бы потому, что работать по 214-му закону может только компания, которая получила все необходимые документы и разрешения, а значит, перспектива завершения строительства более высокая»

Доверенности на право заключения Договоров от имени Застройщика должны быть в обязательном порядке Вами запрошены (заверенные копии).

Важно !

Нестабильность в экономике и снижение покупательской активности вынуждает застройщиков к продаже жилья с существенными дисконтами. Однако у «щедрости» девелопера есть свой предел, как по размеру скидки, так и по продолжительности действия спецпредложений. Если продавец квартир в новостройке на протяжении нескольких месяцев обещает скидку 15-20% и выше, то это может свидетельствовать о серьезных финансовых трудностях у девелопера и безуспешных попытках найти средства на продолжение стройки.